Wartung von Hebeanlagen in Berlin

Wie oft muss eine Hebeanlage gewartet werden?

Die DIN EN 12056-4 legt die Wartungsintervalle nach der Nutzung des Gebäudes fest. Maßgeblich ist, wie viele Menschen an der Anlage hängen und wie hoch der Schaden wäre, wenn sie ausfällt.

• Die Norm verlangt außerdem, die Abstände dem Alter und der Beanspruchung der Anlage anzupassen. Eine zwanzig Jahre alte Pumpe unter einer Gewerbeküche braucht engere Intervalle als eine neue Anlage unter einem Einfamilienhaus.
• Die monatliche Betreiberinspektion ersetzt die Fachwartung nicht. Sie heißt nur: hinsehen, ob die Anlage schaltet, und auf Geruch, Geräusch und Alarm achten.
• Wer die Wartung auslässt, hat im Schadensfall ein Problem mit der Versicherung. Die meisten Gebäudeversicherer verlangen den Nachweis regelmäßiger Wartung, bevor sie einen Rückstauschaden regulieren.

Was bei einer Wartung gemacht wird

Eine Wartung ist mehr als ein Blick in den Schacht. Der Umfang folgt der Norm und den Herstellervorgaben, und er steht vorab im Angebot, damit Sie wissen, was Sie bekommen.

• Sichtprüfung der gesamten Anlage: Behälter, Pumpe, Leitungen, Armaturen, Elektrik und Aufstellraum
• Entleeren und Reinigen des Sammelbehälters, Entfernen von Ablagerungen, Fett und Zöpfen aus Feuchttüchern
• Prüfung von Laufrad, Zerkleinerer und Pumpengehäuse auf Verschleiß, Fremdkörper und Blockaden
• Kontrolle von Schwimmerschalter oder Niveausensor, Einstellen der Schaltpunkte
• Funktionsprüfung von Rückflussverhinderer, Absperrschiebern und Rückstauschleife
• Prüfung der Entlüftung über Dach auf freien Durchgang
• Test der Störmeldeeinrichtung, bei vielen älteren Anlagen der häufigste stille Defekt
• Prüfung der Elektrik auf Sicht, Kabel, Steckverbindungen, Schaltgerät, Schutzleiter
• Probelauf über mehrere Schaltzyklen mit Messung von Laufzeit und Stromaufnahme
• Protokoll mit Befund, Empfehlungen und Fotos, digital und für die Ablage geeignet

Was eine Wartung nicht ist

Damit es hinterher keine Diskussion gibt, sagen wir es vorher: Die Wartung ist die planmäßige Durchsicht und Pflege einer funktionierenden Anlage. Sie ist keine Reparatur. Wenn wir bei der Wartung einen Defekt finden, etwa ein ausgelaufenes Lager oder einen korrodierten Behälter, steht das im Protokoll, und Sie bekommen ein separates Angebot für die Instandsetzung. Verschleißteile wie Dichtungen, Schwimmer oder Kondensatoren werden nach Aufwand abgerechnet, nicht still in den Wartungspreis gerechnet.

Auch die Beseitigung einer akuten Verstopfung ist keine Wartung, sondern ein Störungseinsatz. Der Unterschied ist nicht nur eine Frage der Abrechnung. Eine Anlage, die alle paar Wochen verstopft, hat ein Auslegungs- oder Nutzungsproblem, das mit noch häufigerer Wartung nicht gelöst wird. Das sprechen wir an, statt Termine zu verkaufen.

Wartungsvertrag: was drinsteht und was nicht

Ein Wartungsvertrag ist für Hebeanlagen sinnvoller als für fast jedes andere Bauteil der Haustechnik, weil die Intervalle vorgeschrieben sind und weil Sie die Nachweise ohnehin brauchen. Unser Vertrag ist bewusst einfach gehalten:

1. 1Intervall nach Norm. Jährlich, halbjährlich oder vierteljährlich, je nach Gebäude. Bei alten oder stark beanspruchten Anlagen empfehlen wir engere Abstände und begründen das.
2. 2Feste Termine. Wir melden uns rechtzeitig, Sie müssen nicht hinterhertelefonieren. Bei Verwaltungen mit mehreren Objekten bündeln wir die Termine nach Bezirk.
3. 3Festpreis pro Wartung. Der Preis je Termin steht im Vertrag. Verschleißteile und Reparaturen werden separat und vorher angekündigt, nicht als Überraschung auf der Rechnung.
4. 4Protokoll und Ablage. Jede Wartung wird dokumentiert. Sie bekommen das Protokoll digital, für Verwaltung, WEG-Versammlung und Versicherung.
5. 5Bekannte Anlage im Störfall. Wenn eine betreute Anlage nachts ausfällt, kennen wir Fabrikat, Zugang und Vorgeschichte. Das spart im Notfall die halbe Diagnose.
6. 6Keine lange Bindung. Wartungsverträge, aus denen man nicht mehr herauskommt, sind nicht unser Modell. Die Kündigungsfrist steht im Vertrag, bevor Sie unterschreiben.

Wartung für Hausverwaltungen, WEG und Vermieter

Für Verwaltungen ist die Hebeanlage ein klassischer Haftungsfall: Sie ist Betreiberpflicht, sie ist im Schadensfall teuer, und sie wird vergessen, weil sie im Keller steht und jahrelang nicht auffällt. Ein dokumentierter Wartungsrhythmus ist der Nachweis, dass die Verwaltung ihrer Pflicht nachgekommen ist.

Zur Umlage auf die Mieter: Nach § 2 Nummer 3 der Betriebskostenverordnung gehören zu den Kosten der Entwässerung ausdrücklich „die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe“. Die laufende Wartung der Hebeanlage ist damit grundsätzlich umlagefähig, sofern der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten wirksam vereinbart. Reparaturen und der Austausch der Anlage sind dagegen Instandhaltung und nicht umlagefähig. Ob die Umlage im Einzelfall trägt, prüft Ihre Verwaltung oder Ihr Anwalt. Wir stellen die Rechnung so, dass Wartung und Instandsetzung sauber getrennt sind.

In Eigentümergemeinschaften ist die Hebeanlage in aller Regel Gemeinschaftseigentum, weil sie dem Gebäude als Ganzem dient. Der Wartungsvertrag wird dann von der Verwaltung für die Gemeinschaft geschlossen. Unser Protokoll ist so aufgebaut, dass es sich als Anlage zum Verwaltungsbericht eignet.

Was die Wartung kostet

Der Preis pro Wartung hängt an der Art der Anlage, also Schmutzwasser oder Fäkalien, Einzel- oder Doppelpumpe, an der Größe des Behälters, am Zugang zum Aufstellraum und an der Anzahl der Anlagen im Objekt. Eine Kleinhebeanlage hinter dem Keller-WC ist in einer halben Stunde gewartet, eine Doppelanlage unter einer Gewerbeküche nicht.

Einen Pauschalpreis am Telefon nennen wir deshalb nicht. Sie bekommen nach einer kurzen Aufnahme, bei Bedarf mit Besichtigung, einen Festpreis pro Wartung, der dann auch für den Vertrag gilt. Bei mehreren Objekten einer Verwaltung wird der Preis pro Anlage günstiger, weil wir die Touren bündeln.